In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era segnata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali del contratto preliminare e del definitivo. Questa prassi è andata via via dilatandosi in conseguenza della evoluzione della funzione e figura di un nuovo soggetto commerciale, il mediatore immobiliare (attività regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39), che opera per fasi successive e che possono così riassumersi:
La proposta irrevocabile d'acquisto
La proposta irrevocabile d'acquisto presentata al venditore è un documento a testo libero ma deve contenere alcune indicazioni, utili a tutelare i diritti dell'acquirente.
E' il documento con cuoi l'acquirente fa la sua offerta al venditore per pronotare l'immobile.
Nella proposta irrevocabile d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:
- dati di venditore e acquirente;
- indirizzo, descrizione e prezzo della casa;
- termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
- tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito.
Nel caso venga lasciato un assegno di caparra questo DEVE SEMPRE essere intestato alla parte VENDITRICE con la clausola NON TRASFERIBILE.
L'accettazione della proposta di acquisto.
Il venditore è libero di rifiutarla, ma se l'accetta l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo. In genere viene richiesto di accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita: si tratta di una libera scelta, dato che l'impegno viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di una somma.
Il contratto preliminare
È un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita".
Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
1)I dati completi dei contraenti.
2)Prezzo dell'immobile.
3)I mezzi di pagamento (assegno, contanti) e le relative scadenze.
4)La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti.
5)La data del rogito.
6)Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
7)Regolarità rispetto alle norme edilizie.
8)Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
9)Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
10)La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
11)Data e firma dei contraenti.
L'atto di compravendita.
Resta, a questo punto, l'ultimo atto: il rogito, cioè l'atto di compravendita vero e proprio. Il quale è redatto da un notaio. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona).A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca.Si ricorda che al momento del rogito viene pagata l'IVA o l'imposta di registro e la parcella del notaio. I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.
